Обязательные условия договора аренды нежилого помещения

Содержание

Существенные условия договора аренды

Обязательные условия договора аренды нежилого помещения

Чтобы подготовить сделку по аренде, компания тратит много усилий. Нужно найти контрагента, проверить качество имущества и т. д. Но если в существенных условиях договора аренды допустить ошибки, затраты по подготовке могут стать напрасными. Суд признает соглашение незаключенным, и компания не сможет защитить свои интересы.

Договор аренды: существенные условия обязательны для согласования

Многие компании участвуют в сделках по аренде.

Компании-арендаторы чаще всего снимают помещения под офисы в бизнес-центрах, также распространены сделки с движимым имуществом — транспортом или оборудованием.

Если организация владеет собственной недвижимостью, она арендует землю, на которой находится здание. Сделка может касаться имущества разных видов — например, и помещения, и производственных мощностей.

Вне зависимости от характера объекта нужно тщательно проверить существенные условия договора аренды. Такие условия должны быть согласованы обязательно (ст. 432 ГК РФ). Иначе договор не будет порождать правовых последствий.

Суд признает соглашение незаключенным, если убедится, что стороны не утвердили обязательные условия. Но в ряде случаев суд учитывает не только несогласованность таких условий.

Например, компания-арендатор подписала договор и приняла во временное пользование сооружения (газопроводы). Впоследствии возник спор о продлении сделки. Стороны не пришли к согласию о новых условиях договора аренды.

Арендатор потребовал признать договор незаключенным из-за расхождений с контрагентом по существенным условиям. Нижестоящие суды поддержали иск. Тем не менее, кассация отправила дело на новое рассмотрение.

По ее мнению, суды не учли всех обстоятельств (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.12.2017 №№ Ф06-26153/2017, А49-3470/2017).   

Существенные условия договора аренды зависят от типа имущества

Правила заключения сделок об аренде присутствуют в главе 34 ГК РФ.

В этой главе есть раздел с общими для всех типов аренды положениями, а также разделы, где законодатель перечислил специальные нормы для некоторых видов аренды.

Существенным условием договора аренды является условие о предмете. Это правило закрепили в общих положениях. Кроме того, для недвижимости существенным является условие о цене договора.

Условие о предмете 

Для аренды существенным условием служит предмет договора. В этом условии нужно описать объект арендных отношений: имущество, которое одна сторона передает другой (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следует указать:

  • передают ли объект во временное владение и пользование или только во временное пользование;
  • какими точными признакам обладает имущество. Например, перечисляют технические характеристики, серию и модель оборудования, площадь и границы земельного участка и т. д.

По описанию в договоре должно быть возможно идентифицировать имущество, которое арендатор получил от арендодателя. Если данное условие не согласовать, договор считают незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Когда компания арендует офис в бизнес-центре, для согласования предмета может быть достаточно указать адрес здания и номер офиса. Это делают непосредственно в договоре.

Но если речь идет об аренде множества объектов, или их нельзя определить с такой точностью, к договору оформляют специальное приложение.

В условии о предмете делают ссылку на это приложение, а в нем подробно излагают все характеристики:

  • серии, номера, модели, технические характеристики, если компания берет в аренду какие-либо устройства;
  • графическое описание объекта при аренде недвижимости, в том числе с указанием его границ на плане и т. д.

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

К существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относится не только предмет, но и условие о стоимости сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Если в соглашении о недвижимости не оговорить арендную плату, его признают незаключенным.

О том, в каких формах стороны вправе определить оплату, говорится в п. 2 ст. 614 ГК РФ. Например, арендатор может:

  1. Заплатить арендодателю однократно или делать периодические отчисления в твердой сумме.
  2. Перечислять процент от дохода, который получает за счет использования объекта аренды. Также возможна передача части иначе выраженных результатов использования имущества.
  3. Оказывать арендодателю какие-либо услуги.
  4. Передать арендодателю какое-либо имущество в собственность или аренду.
  5. Иными способами.

Если в этом разделе укажут не только размер, но и схему определения платы, это также будет считаться согласованием данного существенного условия договора аренды.

Источник: https://www.law.ru/article/21948-sushchestvennye-usloviya-dogovora-arendy

Пример договора аренды нежилого помещения, на какие пункты следует обратить особое внимание

Обязательные условия договора аренды нежилого помещения

Жилищное право > Аренда > Нежилое помещение > Пример договора аренды нежилого помещения, требования к документу

Одними из самых встречающихся в деятельности частных предпринимателей, организаций, учреждений являются арендные отношения.

Хозяйствующим субъектам приходится часто заключать договоры долгосрочной (краткосрочной) аренды помещения. От правильного их составления во многом зависит успешная коммерческая деятельность организации или предпринимателя.

Как составить договор правильно подобно расскажем в данной статье, с приведением примера стандартного договора аренды нежилого помещения.

Объектом заключения договора аренды нежилого помещения могут быть площади, предназначенные для организации коммерческой деятельности

Все известные гражданско-правовые договоры имеют определенную структуру.

Аренда не является исключением, но имеет некоторые особенности.

Документ содержит пункты об объекте, субъектах, сроках и других условиях сделки.

Объектом аренды, как правило, выступают нежилые обособленные помещения. Сдаваться в аренду могут здание, сооружение, комната, иные самостоятельные помещения, имеющие границы.

При оформлении сделок по передаче имущества следует подробно описывать объект, отображать технические характеристики, иные индивидуализирующие его признаки (адрес нахождения, площадь и др.).

Стороны арендных отношений принято именовать арендатором (тот, кто получает в пользование некое помещение) и арендодателем (передает помещение для использования иным лицам).

Ими могут быть как граждане, так и организации.

Арендовать нежилые помещения могут частные лица или организации

Арендодателем по договору может выступать сам собственник помещения или иное уполномоченное им лицо.

Только правообладатель может передавать свое право пользования помещением другим лицам.

Арендатором выступают различные организации либо физические дееспособные лица.

Аренда нежилого объекта подразумевает его применение для целей, не связанных с постоянным проживанием. Как правило, это коммерческая или общественная деятельность. Помещение может использоваться под офис, склад, ресторан, рабочий цех, торговый зал.

Таким образом, суть арендных отношений заключается в том, что собственник (правообладатель) позволяет использовать принадлежащий ему объект недвижимости иному лицу не для проживания.

Как оформляется сделка?

От правильности заключения договора аренды нежилого помещения иногда зависит успешность деятельности коммерческой организации

Она может быть заключена в письменной или устной форме. При аренде законодателем устная форма допускается. Однако, письменная позволит отразить все важные условия сделки.

И при возникновении споров будет на что сослаться. Может иметь место и обмен документами, но этот вариант менее предпочтителен.

Для некоторых ситуаций письменная форма является не просто предпочтительной, а обязательной в силу требования закона.

К таким случаям относятся:

  • заключение сделки сроком больше, чем на год
  • заключение сделки с юридическим лицом на любой срок

Кроме того, сделки с недвижимыми объектами, заключаемые ровно на год или на больший срок, нуждаются в прохождении государственной обязательной регистрации.

По желанию контрагентов сделка может быть удостоверена нотариусом. Обязательного предписания на этот счет закон не содержит.

Если сторонами сделки не соблюдены правила оформления, это влечет за собой ее недействительность.

Форма данного договора может быть как письменной, так и устной. А письменная, в свою очередь, может подлежать регистрации или не нуждаться в таковой.

Нужен ли предварительный договор?

Составление предварительного договора аренды на практике производят не часто, хотя такая возможность предусматривается законодательно

Возможность заключения предварительных договоров предусмотрена законодательством, но на практике их используют нечасто.

По сути, они являются обязательством сторон заключить основной договор в будущем. Обещание это непременно делается в форме, определенной для главного обязательства и должно содержать все существенные условия.

Оформляется предварительное соглашение только письменно, но нотариального заверения или регистрации не требует.

Предварительные договоренности, как правило, нужны тогда, когда объект еще строится или ремонтируется (реконструируется).

В таком состоянии он не может быть передан в аренду сразу.

Документ должен содержать все основные условия основного обязательства, а также указание на срок его заключения. Если сторонами он не определяется, то закон устанавливает его равным году.

Предварительный договор аренды не всегда влечет стопроцентное заключение основного.

Если установленное время прошло, и никто не настаивает на его оформлении, ничего и не происходит. Если одна из сторон настаивает на его заключении, то при отказе контрагента она может решить это вопрос через суд.

Читайте также  Предприниматель сдает в аренду нежилое помещение налогообложение

Наличие договора, предполагающего оформление основной сделки в будущем, не является обязательным. Однако, для некоторых случаев он выступает определенной гарантией для обеих сторон.

Как правильно составить договор?

Все пункты договора должны прописываться четко и ясно, иметь конкретные формулировки

О форме договора говорилось выше, теперь остановимся на его содержании. Грамотно составленный документ во многом является гарантией отсутствия проблем во время его исполнения.

Формулировки должны быть четкими и ясными, описания конкретными, данные полными.

Из общих положений, присутствующих в любом договоре, необходимо указать:

  • наименование самого договора;
  • дату и место его подписания;
  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет договора.

Даже в самом простом бланке эти моменты должны быть отображены. Из документа должно явствовать кто, где, когда и о чем заключил договор.

Кроме этих условий, обычно указывается на срок его действия

Применительно к аренде, срок является важным моментом, от которого зависит форма сделки. При отсутствии указания на конкретный период (срок), он считается заключенным на неопределенное время.

Важно учитывать, что продолжение использования помещения после истечения указанного срока влечет его продление на тот же период с такими же условиями.

Но допустимо это лишь при отсутствии явного запрета со стороны собственника (арендодателя).

Целесообразно в тексте документа уделить внимание правам и обязанностям сторон

Их детализация позволит четко определить круг возможных полномочий каждой стороны, избежать разногласий и споров в будущем.

В арендных отношениях следует особо прописать право (или его отсутствие) на субаренду.

Кроме того, сторонами решается вопрос об обязанностях по содержанию и ремонту помещения, судьбе произведенных в нем улучшений.

Еще одним пунктом, содержащимся во многих договорах, является раздел об ответственности сторон

Невыполнение пунктов договора влечет ответственность сторон

Как правило, предусматривается ответственность в виде пени (штрафа) за несвоевременную оплату арендных платежей, нарушение правил содержания имущества.

Также часто прописываются условия (форс-мажор), при которых стороны не несут ответственности за нарушение сделки, произошедшее по объективным причинам, под воздействием непреодолимой непредсказуемой силы, стихии.

Во всем, что не урегулировано в документе, следует руководствоваться действующими нормами закона.
Сторонами также могут включаться пункты о расторжении договора, в частности, прекращения обязательства ранее установленного срока.

Так, при его заключении на неопределенное время арендодатель, также как и арендатор в любой момент может отказаться от продолжения сделки, предупредив другую сторону о своем решении за три месяца

Порядок разрешения споров чаще всего содержит указание на необходимое предварительное направление письменной претензии.

Такой порядок предоставит сторонам шанс решить мирно все споры без изматывающих судебных тяжб.

Стоит отметить, что при составлении любого договора его стороны свободны включать в документ различные условия по своему усмотрению.

Главное, чтобы они не противоречили положениям закона. Чем более подробно прописаны все условия сделки, тем меньше потом возникнет проблем.

Обязательные условия договора

Отдельные виды обязательств нуждаются в отражении каких-либо непременных условий. Без их включения договор имеет шанс оказаться недействительным.

Аренда, в том числе нежилых объектов, невозможна без указания на предмет договора и оплату.

Если эти условия не прописаны, то он не будет считаться заключенным, соответственно порождать какие-либо изменения для сторон.

В пункте о предмете договора нужно очень четко прописать, какой объект передается в аренду. Отражаются технические характеристики (площадь, состояние, кадастровый номер), местоположение и иные данные, позволяющие точно его идентифицировать.

Желательно прикладывать к договору техническую и иную документацию на помещение.

Кроме того, для подтверждения факта передачи помещения рекомендуется составлять и подписывать акта приема-передачи. Он содержит сведения о том, какое именно помещение, в каком состоянии фактически было передано арендатору.

При возвращении его после срока окончания аренды также составляется такой акт. Стоит отметить, что он является не менее важным, чем сам договор.

Поскольку при аренде помещение предоставляется в пользование за определенную плату, она также относится к существенным обязательным условиям.

Возмездность договора предполагает указание в нем размера и порядка внесения оплаты. Законом не приводится конкретных требований к данному условию сделки. поэтому решается данный вопрос по согласию между сторонами.

Несвоевременное внесение арендной платы может повлечь штрафные санкции

Сумма оплаты устанавливается арендодателем по своему усмотрению. Однако, как правило, она колеблется в пределах обычно взимаемой в таких обстоятельствах арендной платы.

Законодательством предусмотрена возможность менять размер платы не чаще одного раза в год. Плата за временное пользование объектом недвижимости вносится обычно раз в месяц.

Периоды, а также способы оплаты могут меняться по желанию сторон. По общему правилу арендатор помимо арендных платежей, несет коммунальные расходы за используемой объект.

Таким образом, основными обязательными пунктами выступают условия о предмете сделки и арендной плате. При их отсутствии договор будет считаться не заключенным.

Примерный договор аренды

Обо всех необходимых и дополнительных условиях, обычно включаемых в текст договора, было сказано выше. Теперь поговорим о структуре самого документа.

Она не устанавливается законом, поскольку действует принцип свободы договора. В деловой практике сложились определенные типовые шаблоны для разных видов сделок.

Стандартный договор начинается с указания на его название, время и дату подписания (шапка документа). Далее следуют указание на лиц, заключающих сделку.

Последующее содержание документа выглядит примерно так:

  • предмет сделки
  • порядок передачи объекта недвижимости
  • общие и специальные права, обязанности лиц
  • размер (порядок) арендной платы
  • срок аренды
  • расторжение, изменение договора
  • ответственность обеих сторон
  • порядок решения разногласий и споров
  • прочие дополнительные условия
  • реквизиты сторон (адреса. ИНН, контакты и другие данные).

Не запрещается включать в текст документа дополнительные пункты и условия, позволяющие более детально описать сделку.

К примеру, не помешает урегулирование проблемы содержания, текущих ремонтных работ, улучшений помещения.

Они также вправе исключить ряд пунктов, кроме существенных для данного вида сделок.

Поскольку аренда нежилых объектов недвижимости заключается, как правило, для целей осуществления предпринимательской деятельности, нужно отнестись к его составлению серьезно.

Грамотный документ снизит риск нежелательных негативных последствий от нарушений сделки.

Советы юриста по написанию договора нежилого помещения, важные подробности и мелочи, которые нельзя оставлять без внимания, смотрим видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

06 Сен 2016      Валерия Г.         212      

Источник: http://PravoZhil.com/arenda/nezhiloe/primer-dogovora-arendy-nezhilogo.html

Что представляет собой договор аренды нежилого помещения

Гражданский кодекс РФ не выделяет в системе договоров аренды такого его отдельного вида, как договор аренды нежилого помещения, поэтому отсутствуют также и специальные нормы по его регулированию. На практике в таких случаях используются общие положения об аренде (в том числе зданий и сооружений).

Договор – это свободное соглашение между сторонами (их может быть две и более), согласно которому между ними устанавливаются, изменяются или прекращаются гражданские права и обязанности.

Свобода в данном случае означает, что стороны соглашения вправе самостоятельно устанавливать в договоре необходимые для себя условия.

Однако эта свобода ограничивается императивными нормами – теми обязательными правилами и законами, которые действительны на момент подписания договора и должны включаться в его содержимое.

Общее понятие договора аренды характеризует его как соглашение, в соответствии с которым владелец имущества (арендодатель) за установленную оплату передает его другой стороне (арендатору) на определенный срок.

Что касается договора аренды нежилого помещения, то в нем объектом сделки будет выступать само нежилое помещение (или его часть), входящее в состав определенного здания и сооружения.

Какие условия считаются существенными

Существенные условия – это такие условия, без наличия которых договор считается незаключенным. Часть этих условий прописана в качестве существенных в законодательстве, а часть определяется сторонами. Они сами устанавливают перечень вопросов договора, по которым должно быть достигнуто обоюдное соглашение.

Объект сделки

Первым существенным условием договора является обозначение в нем объекта сделки. Это означает, что в документе должны содержаться данные, позволяющие точно определить этот объект, например:

  • его точное месторасположение – город, улицу, дом, номер помещения;
  • его вид (в данном случае это может быть нежилое помещение или его часть);
  • цели, в которых оно будет использоваться (в качестве склада, торгового или производственного помещения);
  • дополнительная информация – к примеру, этаж здания и его площадь.

Последнее условие очень важно, поскольку в некоторых случаях арендодатель устанавливает оплату в зависимости от метража помещения. Данная информация содержится в кадастровом паспорте здания.

Ранее непредоставление этого документа было основанием для законного отказа в государственной регистрации договора, особенно если он касался аренды не всего помещения, а лишь его части. В 2013 году данные условия изменились, и кадастровый паспорт стал необходим только в том случае, если до этого права арендодателя на нежилое помещение не были им зарегистрированы.

В ином случае стороны сами могут прописать в договоре описание той части здания, которая является объектом сделки. Описание может быть представлено в виде графического изображения или текстовой информации. Главное, чтобы объект аренды был четко определен и стороны пришли к взаимному соглашению относительно него.

Читайте также  Служебная записка о необходимости ремонта служебного помещения

Арендная плата

Следующее существенное условие – это размер арендной платы. В этом вопросе стороны практически ничем не ограничены – они могут по своему усмотрению определять ее размер, форму и порядок оплаты, периодичность внесения платежей. Можно выделить несколько основных способов установления размера арендной платы:

  • полностью за все помещение (которое является объектом аренды);
  • за одну единицу площади помещения (итоговая сумма вычисляется путем умножения этого значения на общую площадь объекта аренды);
  • за каждую из составляющих объект аренды частей помещения (например, за отдельные кабинеты или цеха) и т.д.

Помимо денежного способа расчета, при аренде нежилого помещения могут применяться и альтернативные варианты. Например, своего рода бартер – когда арендатор в счет стоимости пользования помещением оказывает арендодателю определенные услуги или поставляет товары.

В любом случае, в договоре должно быть четко прописано, каким способом стороны будут рассчитываться друг с другом. Если в договоре не предусмотрено пункта с такой информацией, то он также не может считаться заключенным.

Несмотря на практически полную свободу при определении способов и форм расчетов, есть некоторые исключения. Например, оплата коммунальных услуг не будет считаться формой оплаты, договор с таким условием не относится к возмездным.

Срок действия договора

Что касается срока действия документа, то он устанавливается сторонами по взаимному согласию. Несмотря на ошибочное мнение многих, это условие является не существенным, а всего лишь дополнительным – участники сделки сами для себя определяют удобный период ее действия.

Существует два способа определения сроков в договоре:

  1. Он прописывается в виде конкретной цифры. В этом случае стоит помнить, что договоры, заключенные на срок до 1 года, регистрировать не обязательно. А вот документы с более длительным сроком действия – от года и выше – подлежат обязательной государственной регистрации.
  2. В договоре отсутствуют данные о сроках его действия. Такой вариант тоже возможен, в этом случае документ будет считаться бессрочным. Регистрировать такой договор не надо, стороны могут сами определить причины для его расторжения.

Отличительной особенностью при заключении договоров аренды сооружений или зданий (в том числе и нежилых) являются требования к его форме. Она обязательно должна быть письменной, без этого договор не будет считаться действительным. Документ составляется в такой форме и подписывается обеими сторонами сделки.

Новые изменения в законодательстве существенно смягчили требования, предъявляемые к договорам. Это предоставляет участникам сделки большую свободу действий, защищает их права и интересы.

Источник: http://MirBlankov.ru/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy/

Юридическое значение существенных условий

В законодательстве и судебной практике сложилось единое понимание, что если при заключении сделки стороны составляют договор и прописывают все основные условия, то такой документ считается юридически действительным. Он имеет силу, поэтому стороны должны руководствоваться именно теми правами и обязанностями, которые прописаны в тексте. Эти основные условия и называются существенными.

В тексте должны содержаться полный перечень таких условий, иначе обе стороны сильно рискуют, поскольку:

  1. Договор может быть признан недействительным, а сделка – ничтожной (в судебном порядке).
  2. На такой документ нельзя опираться как на доказательство во время судебных разбирательств.
  3. Наконец, всегда есть риск, что вторая сторона сознательно оформила документ ненадлежащего содержания, чтобы потом уклониться от выполнения обязанностей, причем добросовестной стороне будет довольно трудно доказать свою позицию в суде и тем более потребовать привлечения к ответственности.

Таким образом, составление договора аренды или другой гражданской сделки – это не просто формальная обязанность, и при выборе конкретного образца документа важно позаботиться, чтобы в нем содержались все без исключения существенные условия.

Особенности аренды как вида гражданской сделки, требования к имущественным объектам и многие другие аспекты регулируются, прежде всего, Гражданским кодексом (часть 2, глава 34).

При этом в законе нет прямого отражения (конкретного перечня) условий договора аренды, которые следует считать существенными.

Поэтому в подобных вопросах можно руководствоваться не только законодательными актами, но и судебной практикой.

Обобщая данные по разным делам, можно сказать, что стороны должны отразить в тексте соглашения следующие пункты:

  1. Названия сторон.
  2. Объект аренды.
  3. Плата за услугу.

Наименования двух сторон

Это названия арендатора и арендодателя.

Приводится полное официальное название компании, например, Общество с ограниченной ответственностью «Аквамарин» или индивидуальный предприниматель Венедиктова Оксана Александровна.

Также прописывается, кто именно действует от лица компании (ФИО, должность). Допускается подписание соглашения представителем каждой стороны. В таком случае указывается его ФИО, номер доверенности и срок ее действия.

Объект аренды

Следует привести исчерпывающие данные, по которым можно однозначно определить и арендуемый объект. В случае с недвижимостью данные следующие:

  • адрес, этаж;
  • название объекта – здание, производственное помещение, сооружение, нежилое помещение, часть этих помещений и т.п.;
  • назначение – производственное, для хранения, торговое, офисное, административное;
  • точная площадь, которая совпадает с документальными данными;
  • реквизиты кадастрового паспорта понадобятся только в том случае, если предполагается совершить государственную регистрацию документа.

При этом есть разные виды недвижимости, и для каждого из них существует собственное наименование. Особенности основных типов рассмотрены в таблице.

здание дома, которые стоят отдельно, непосредственно на земле, могут предназначаться для проживания или иных целей, причем имеют капитальный характер (а не сезонный)
сооружение в основном это капитальные здания для производственных задач – т.е. цеха, плотины, мосты, путепроводы и т.п.
помещение внутренняя часть здания, которую можно использовать для размещения офиса, торговой точки и т.п.

Наряду с недвижимыми объектами в аренду берутся и движимые:

  1. Автомобиль легковой и грузовой.
  2. Автобус.
  3. Судно с экипажем и без него.
  4. Прочие транспортные средства.

В таких случаях указываются основные параметры движимых объектов, по которым их однозначно можно выделить из ряда подобных:

  • марка, модель;
  • государственный номер;
  • технические характеристики и др.

Величина оплаты аренды

Подобное соглашение всегда имеет возмездный характер. Если участники желают просто передать помещение в пользование и не брать никакой платы, некорректно называть такую сделку арендой.

В данном случае нужно заключать именно договор безвозмездного пользования. Как правило, указывается сумма за месячный период (в рублях, с точностью до копеек).

В дополнение можно привести и порядок передачи средств (наличными, безналичным путем с указанием банковских реквизитов получателя).

Таким образом, чтобы определить существенные условия, важно ответить в своем соглашении на три вопроса:

  1. Кто договорился?
  2. По какому поводу?
  3. Какова цена услуги?

Источник: https://2ann.ru/perechen-sushhestvennyx-uslovij-dogovora-arendy/

Существенные условия договора аренды недвижимости

Обязательные условия договора аренды нежилого помещения

Договор, заключенный на передачу в аренду коммерческой недвижимости, является главным документом состоявшейся сделки. В правильно составленном документе должны быть отражены все существенные условия договора аренды, а также права/обязанности и обязательства обеих сторон сделки.

При составлении документа и его подписании необходимо учесть все нюансы и особенности, чтобы в последующем избежать возможных осложнений, которые могут возникнуть как у одной, так и у второй стороны.

Именно о важных условиях договора передачи в аренду нежилого помещения мы поговорим в этом материале.

Ключевые пункты арендного договора

Российским законодательством предусматриваются значимые условия, которые должны быть четко прописаны в документе и без которых арендное соглашение признается незаключенным.

К ключевым условиям договора относятся:

  1. Реквизиты участников сделки. При заключении арендного договора коммерческой недвижимости не лично одной или обеими сторонами, а их законными представителями, в документе должны быть отражены основания, на которых определенные лица действуют при заключении сделки.
  2. Предмет договора. Документ должен содержать четкие сведения, которые позволяют точно определить и установить недвижимое имущество, передаваемое в возмездное пользование, в качестве объекта аренды. Отсутствие подобных сведений в документе делает договор несогласованным, а сама сделка признается не заключенной.
  3. Арендная ставка (размер оплаты). Обязательный пункт арендного соглашения устанавливает размеры оплаты за используемое помещение. Необходимость данного обязательного условия подтверждена арбитражной и судебной практикой. Если арендная плата, периодичность и способ ее внесения не согласована участниками сделки письменно (не прописана в документе), сделка признается незаключенной.

Многие люди, мало знакомые с юридической стороной аренды коммерческой недвижимости, ошибочно относят срок действия договора к его значимым условиям, отсутствие которого в документе признает сделку незаключенной.

На самом деле это не так! Срок действия арендного договора коммерческой недвижимости является дополнительным условием и допускается его самостоятельное определение участниками сделки.

При этом, если дата окончания действия арендного соглашения в документе четко не прописана, считается, что сделка заключается на неопределенный период времени (пункт 2 статьи 610 ГК).

Далее будут подробно рассмотрены обязательные условия аренды недвижимости.

Предмет аренды

Обычно, предмет договора в документе определяется участниками сделки следующим образом:

  • адрес месторасположения помещения с указанием точных координат (индекс, город, район, улица, номер дома, этаж, номер кабинетов/комнат);
  • название предмета аренды (нежилой объект или его часть);
  • инвентарный/кадастровый номер объекта;
  • предназначение помещения (производство, склад, магазин, офис и т.д.);
  • метраж коммерческого помещения.

Дополнительно в пункте 3 статьи 26 ФЗ № 122 говорится, что при сдаче в аренду зданий, сооружений, отдельных помещений или их части внутри объекта для государственной регистрации сделки арендный договор дополняется кадастровым паспортом объекта, в котором указан размер/площадь передаваемого объекта.

Предметом аренды коммерческой недвижимости может являться:

  • помещение, находящееся в здании/сооружении;
  • части помещения, находящегося в здании/сооружении.
Читайте также  Нормы температурного режима в производственных помещениях

Гражданским правом не устанавливается различия между зданиями и сооружениями. В реальности категорию любого объекта определяют соответствующие органы (БТИ). В последующем установленная категория должна быть закреплена в ЕГРП.

Обратите внимание, что документ, основываясь на котором используются отдельные конструктивные элементы здания/сооружения (крыша, фасад и прочее), не является арендным договором.

Для лучшего понимания вопроса приведем главные определения:

Зданием признается отдельно стоящий архитектурный/строительный объект недвижимого имущества, относящийся к капитальной застройке.

Объект имеет прочную связь с землей, на которой он расположен, и предназначается для непрерывного/продолжительного присутствия в нем людей (проживание, работа).

Функциональное предназначение зданий предполагает их разделение на нежилые и жилые объекты.

Сооружение – иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект, относящийся к капитальной застройке.

В этом варианте тоже определяется прочная связь с участком земли, но назначение объекта носит исключительно технологический характер, к примеру, под производство, гидротехнические и транспортные цели, объекты коммуникации и прочее.

Помещение — это объект, находящийся внутри зданий/сооружений и имеющий с ним неразрывную связь (является его частью). По своему функционалу помещения подразделяются на жилые и нежилые.

В здании могут располагаться, как жилые, так и нежилые помещения, тогда как внутри сооружения находятся лишь нежилые помещения, ориентированные на временное нахождение в нем людей.

Арендная ставка

Еще одним существенным условием выступает арендная ставка – сумма, уплачиваемая арендатором за использование переданного ему объекта.

Здесь участники договора практически не имеют ограничений: ими определяется сумма к оплате, схема расчетов, периодичность внесения платежей и прочие детали.

Выделяется несколько вариантов определения арендной платы:

  • платеж вносится целиком за все помещение, являющееся объектом договора;
  • оплата рассчитывается из единицы площади (установленное значение, например, за кв. метр умножается на площадь помещения, являющегося предметом аренды);
  • отдельно из составляющие объекта аренды (к примеру, за кабинеты, производственные цеха – если помещений в аренде несколько).

В документе должны быть установлены следующие параметры:

  1. Размер предполагаемой оплаты.
  2. Периодичности и даты внесения платежей.
  3. Способ расчетов (наличный расчет, банковский перевод, бартерный обмен и т.д.).

Под оплатой бартерным обменом предполагается предоставление каких-либо услуг арендатором собственнику помещения, поставка определенных товаров, как плата за арендуемое помещение

Когда участниками соглашения являются юр. лица, то предпочтительным вариантом является расчет в безналичной форме. При согласовании физического и юридического лица оплата может производиться внесением денег в кассу организации (если таковая предусмотрена).

Кроме собственно арендной платы по согласованию сторон в документе можно прописать дополнительные условия:

  • внесение арендатором платежей по коммунальным услугам, электричеству (по счетчику);
  • проведение мелкого/текущего либо капитального ремонта арендатором;
  • право внести неотъемлемые изменения и каким образом в такой ситуации будет произведена компенсация (если таковая предусмотрена).

Большая часть споров, рассматриваемых в судебных инстанциях различной юрисдикции, относящихся к арендуемому имуществу, связана именно с арендной платой. А потому целесообразно подойти к согласованию данного пункта очень ответственно и внимательно, в деталях прописав все положения по платежам.

В большей степени это касается долгосрочным (больше 12 месяцев) и бессрочным сделкам, когда стоит отдельно согласовать вероятность и механизмы изменения размера оплаты.

Ежегодный рост тарифов услуг ЖКХ, повышение налоговых ставок и на других факторы увеличивают расходы собственника объекта на его содержание, а значит, не может не отразиться на размере арендной платы.

Вот почему важно выработать механизмы увеличения арендной платы и оговорить вероятные сроки ее изменения.

Суды чаще настаивают на позиции, предполагающей изменение размеров арендной платы один раз в год. Реализуется это заключением доп. соглашения арендатора с собственником помещения.

Срок договора

Несмотря на то, что данный пункт можно только косвенно отнести к значимым условиям соглашения аренды, необходимо понимать, что соглашение, заключаемое на срок свыше 12 месяцев, предполагает обязательную государственную регистрацию. Долгосрочное арендное соглашение считается заключенным лишь с даты его регистрации в Госреестре, но не с даты подписания участниками сделки. Именно с этого времени будет отсчитываться срок действия договора.

Зачастую сторонами подписывается бессрочный договор – этот документ может вовсе не содержать раздела о сроках, а может прямо указывать на бессрочность. Обязательным условием такого соглашения является возможность его расторжения при наступлении определенных обстоятельств, которые согласуются участниками сделки.

Важно! Бессрочный арендный договор не предполагает обязательную госрегистрацию.

В бессрочном договоре аренды целесообразно прописать условия, при которых соглашение может быть расторгнуто:

  • кто может выступать инициатором расторжения;
  • за какой период времени следует предупредить второго участника;
  • доп. условия (особенности оплаты аренды за последний месяц, условия возвращения имущества и т.п.).

При не указании данных условий расторжения в бессрочном договоре, вступают в силу нормативы ГК РФ – отказаться от сделки вправе любой из ее участников, но нужно предупредить вторую сторону за 30 дней. Соглашение, заключенное с указанием срока, тоже может содержать условия, при которых он расторгается досрочно.

Когда по окончании срока действия срочного арендного соглашения собственник помещения не требует вернуть ему переданное в аренду имущество (освободить помещение), при этом арендатор продолжает его использование и нет факта подписания соглашения на новых условиях – ранее действующий договор пролонгируется на неустановленный срок с прежними условиями.

Внесение изменений в существенные условия

Уже после подписания арендного договора возможны изменения существенных условий. Однако подобные действия имеют определенные особенности и тонкости, к которым надо отнестись очень внимательно.

Следует понимать, что изменение существенных условий (сроки действия арендного соглашения, размер арендной платы) возможно исключительно тогда, когда стороны договора заранее оговорили подобный вариант развития событий. В других ситуациях реализовать подобные мероприятия будет нельзя.

Расторжение договора

Заключая арендный договор на пользование коммерческой недвижимостью, невозможно однозначно определить, как будут складываться взаимоотношения собственника помещения и арендатором.

Поэтому целесообразно прописать в основном документе вероятность в одностороннем, внесудебном порядке расторгнуть договор по инициативе одной из сторон.

Надо указать, какие конкретно нарушением могут стать причиной досрочного расторжения. Основанием для расторжения договора могут стать:

  • недобросовестное исполнение сторонами обязанностей, прописанных в договоре;
  • неудовлетворительное содержание помещения;
  • несвоевременное внесение оплаты за пользование помещением;
  • использование помещения не по прямому назначению и прочее.

Важно заметить, что право собственника помещения на одностороннее расторжение арендного соглашения может не иметь отношения к нарушениям со стороны арендатора. Например, можно прописать арендном договоре, что собственник помещения вправе аннулировать его, предупредив арендатора не менее, чем за месяц до планируемой даты его расторжения.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy-nedvizhimosti.html

Что такое существенные условия договора аренды

Обязательные условия договора аренды нежилого помещения

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений.

Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права.

Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: